La crise, quelle crise ?

Un récent rapport des sénateurs sur « les facteurs fonciers et immobiliers de la crise du logement » souligne que « l’insuffisante mobilisation des terrains disponibles et la flambée des prix du foncier apparaissent comme des données majeures de l’actuelle crise du logement ». On serait tenté d’en déduire que le marché immobilier sur lequel se forme les prix du foncier est le principal responsable de la crise dénoncée par nos parlementaires. Or, cela n’apparaît absolument pas évident à la lecture des chiffres officiels concernant l’ensemble du territoire.
En effet, suivant les dernières enquêtes de l’Insee la population en France métropolitaine s’élève à 60,2 millions pour 29,5 millions logements - soit un logement pour 2 personnes - la proportion de logements vacants y étant actuellement  la plus faible depuis 30 ans . Entre les deux derniers recensements de 1999 et 2004, 1.576.000 logements neufs ont été mis en chantier couvrant à la fois l’excédent des naissances sur les décès (1.130.000) et le solde migratoire (410.000) . De plus, 400.000 logements auront été construits pour la seule année 2005, record inégalé depuis 20 ans. Difficile alors d’évoquer une crise de l’offre d’autant que depuis dix ans le marché est en plein essor, le nombre de transactions ayant augmenté de près de 50%.
En outre, sur cette période de cinq années, le prix des logements anciens d’après l’indice Insee-Notaires a augmenté de 68 %. Cette augmentation est, pour l’essentiel, imputable à la baisse des taux d’intérêts qui s’est répercutée sur la diminution des coûts d’acquisition. Le prix des terrains constructibles suivant la Safer a suivi le même mouvement (+ 67 %) alors que ces terrains auraient pu faire l’objet d’une véritable spéculation comme ce fut le cas à la fin des années 90 où, sur la région parisienne, leur prix tripla en trois ans. Il n’y a donc pas eu d’effet multiplicateur des prix immobiliers sur les prix fonciers et donc pas de réelle flambée des prix.
Plus étonnant encore : sur la même période, le prix des maisons neuves, qui bénéficient d’un véritable engouement par rapport aux autres types de construction, n’a augmenté que de 45 % et celui des appartements de 34 % . Ce qui signifie que les promoteurs ont été extraordinairement prudents dans la fixation de leurs prix de ventes face à l’envolée des prix de l’ancien. Mais il faut dire aussi que ce développement de la construction neuve a surtout profité aux communes rurales, loin des centre-ville où se concentrent les plus fortes hausses du prix de l’ancien.
Ce n’est donc pas une insuffisance du parc immobilier et des terrains mis à la disposition  des constructeurs qui a engendré les problèmes actuels du logement mais plus probablement une inadaptation d’une partie de ce parc aux besoins de ceux qui ont le plus de difficulté à se loger. Toutefois, même en se trompant d’alibi dans la lutte contre ce phénomène, on peut se réjouir que nos sénateurs notant que l’Etat est le premier propriétaire foncier de France en concluent qu’il faille d’abord mobiliser les terrains publics.
Mais alors, pourquoi n’a t-on pu résoudre la crise de surpopulation de nos prisons en mettant à disposition du ministère de la justice une partie du parc des casernes libérées par le ministère des armées ? Fallait-il une loi pour ce faire ?

 

Évolution prévisionnelle des prix

Que ce soit pour les terrains, les commerces ou les logements, une dégradation des prévisions sur l’évolution des prix s’observe à la lecture du graphique n°2.

Mais alors que les opinions demeurent en majorité positive sur les terrains, on passe par un plus bas au niveau des logements. Il faut dire qu’un tiers des participants à notre panel prévoit un tassement des prix et qu’ils ne sont plus que 8% contre 17% fin octobre à demeurer optimistes sur l’évolution des prix.
C’est ainsi que Me F. Bayle à Sisteron confirme son diagnostique en précisant « une forte baisse des demandes et des prix qui commencent à suivre cette tendance, sauf pour les terrains à bâtir »
 

Le conseil des notaires

Entre octobre et décembre, la répartition de l’éventail des conseils par les notaires s’est fortement modifiée. Les trois quarts des membres de notre panel se prononcent maintenant pour la vente plutôt que l’achat de biens immobiliers. Cette tendance semble d’ailleurs suivie par les détenteurs de biens immobiliers puisque le stock des biens mis en vente s’étoffe, mois après mois. Me Marielle Saussier note ainsi dans l’Indre que « de nombreux biens sont rentrés à la vente depuis quinze jours ». C’est aussi la première fois depuis cinq ans que cette proportion des vendeurs atteint un niveau aussi élevé.

 

Évolution prévisionnelle de l’activité immobilière des études

Comme chaque année, la période des fêtes de fin d’année n’a pas été favorable à un regain d’activité. Cette faiblesse saisonnière a logiquement été anticipée par nos correspondants lors de la dernière enquête.

Cependant, ils ne sont pas beaucoup plus optimiste pour ce début d’année et ils prévoient un climat particulièrement morose au niveau des transactions immobilières, 48% d’entre eux - contre 26% il y a deux mois - prévoyant une déterioration de leur chiffre d’affaires. En l’étude de Me Quidet et Le Bourdonnec à Chateaudun on craint ainsi que « les vendeurs anticipent toujours une hausse que les acheteurs ne peuvent plus suivre d’où une paralysie du marché ». Pour tempérer cette note très négative, puisque les prévisions à court terme n’ont jamais été aussi pessimistes depuis deux ans, notons sur ce graphique que, dans le passé, cette tendance de début d’année a souvent été contredite par les faits. 

Évolution de l’environnement économique

Par rapport au mois d’octobre, le moral des Français s’est très légèrement amélioré. Il en va de même des prévisions faites par l’Insee concernant la croissance du PIB. Elle serait de 1,6% pour 2005 et dépasserait légèrement 2,0% en 2006. En outre, une reprise de l’emploi salarié et de l’emploi aidé ramènerait le taux de chômage à 9,2% accompagnant, par la même occasion, le redressement graduel du pouvoir d’achat des ménages. Et comme le CAC 40 a dépassé les 4.800 points le 3 janvier, niveau qu’il n’avait pas connu depuis septembre 2001, les vœux de bonne et heureuse année 2006 que nous présentons à nos lecteurs, ont quelques chances d’être exaucés.

 

Source : Bernard THION - CEREFI - Janvier 2006

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